Thuê nhà lần đầu ở Mỹ: hồ sơ, tiền cọc và kiểm tra tín dụng

Lần đầu đi thuê nhà ở Mỹ, nhiều gia đình mình bất ngờ vì chủ nhà hỏi rất nhiều giấy tờ, đòi kiểm tra tín dụng và thu đủ thứ phí trước khi giao chìa khóa. Nếu chuẩn bị trước, mình sẽ đỡ mất tiền oan và dễ được duyệt hơn. Bài này đi từng bước: hồ sơ, tiền cọc, kiểm tra tín dụng và những điều cần làm trước khi ký.

Chủ nhà thường kiểm tra những gì?

Theo Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB), nhiều chủ nhà dùng "báo cáo sàng lọc người thuê" (tenant screening report). Báo cáo này có thể gồm:

• Báo cáo tín dụng (credit report)
• Lịch sử thuê nhà, kể cả các vụ đuổi nhà (eviction) và kiện tụng
• Xác minh việc làm
• Lý lịch tư pháp (criminal history)
• Một điểm rủi ro hoặc đề xuất, dựa trên tiêu chí do chủ nhà chọn

CFPB cho biết chủ nhà dùng các báo cáo này để quyết định có cho thuê hay không, và cũng để quyết định tiền cọc nhiều hay ít. Vì vậy tín dụng tốt không chỉ giúp được duyệt mà còn có thể giúp mình đóng cọc thấp hơn. Nếu mình mới qua và chưa có lịch sử tín dụng, hãy đọc thêm bài điểm tín dụng (credit score) để biết cách bắt đầu xây dựng.

Chuẩn bị hồ sơ thuê nhà

Mỗi chủ nhà yêu cầu khác nhau, nên hãy hỏi rõ trước khi nộp đơn. Một bộ hồ sơ gọn gàng giúp mình trông đáng tin cậy hơn. Danh sách gợi ý để chuẩn bị sẵn:

• Giấy tờ tùy thân có hình còn hạn
• Giấy tờ chứng minh thu nhập: cuống lương (pay stub), thư xác nhận việc làm, hoặc giấy tờ thuế nếu mình tự làm chủ (xem bài thuế IRS cơ bản)
• Tên và số điện thoại chủ nhà cũ (nếu có)
• Thông tin liên lạc của người đứng tên chung hoặc người bảo lãnh, nếu chủ nhà yêu cầu
• Tiền để đóng phí nộp đơn (application fee) và nhận biên nhận

Sổ tay Chủ nhà – Người thuê của Georgia (Georgia Landlord-Tenant Handbook, Sở Cộng đồng Georgia – DCA) cho biết chủ nhà có thể yêu cầu mình đồng ý cho kiểm tra tín dụng và lý lịch tư pháp khi nộp đơn.

⚠️ Phí nộp đơn thường KHÔNG được hoàn lại, kể cả khi đơn bị từ chối hay mình đổi ý, theo sổ tay của DCA. Đừng nộp đơn tràn lan cho nhiều nơi cùng lúc nếu chưa chắc mình đủ điều kiện. Luôn xin biên nhận cho mọi khoản phí và tiền cọc.

Tiền cọc (security deposit) ở Georgia: luật nói gì?

Tiền cọc là khoản lớn nhất mình phải đóng lúc đầu, nên cần biết quyền của mình. Theo sổ tay của DCA (bản sửa đổi 8/2024):

• Chủ nhà không được đòi tiền cọc nhiều hơn hai tháng tiền nhà.
• Phí nộp đơn và tiền giữ chỗ (holding deposit) không được tính là tiền cọc.
• Chủ nhà phải trả lại tiền cọc trong vòng 30 ngày sau khi hợp đồng kết thúc hoặc sau khi mình dọn đi, tùy ngày nào muộn hơn. Nếu giữ lại một phần vì hư hỏng, chủ nhà phải gửi thông báo ghi rõ hư hỏng, chi phí ước tính và số tiền hoàn lại trong cùng thời hạn đó.
• Hao mòn bình thường (normal wear and tear) không được trừ vào tiền cọc.

Với chủ nhà có hơn 10 căn hoặc dùng công ty quản lý, sổ tay cho biết họ phải giữ tiền cọc trong tài khoản riêng (escrow) và phải đưa mình danh sách các hư hỏng có sẵn trước khi nhận tiền cọc. Mình được quyền đi kiểm tra căn nhà để đối chiếu danh sách đó, rồi hai bên cùng ký.

Muốn tìm hiểu đầy đủ hơn về quyền người thuê (sửa chữa, đuổi nhà, trả lại cọc), mời đọc trang hướng dẫn quyền người thuê nhà ở Georgia.

Nếu bị từ chối vì báo cáo tín dụng

Theo CFPB, nếu chủ nhà từ chối mình vì báo cáo tín dụng hoặc báo cáo sàng lọc, luật liên bang buộc họ phải cho mình biết:

• Họ đã dùng báo cáo đó để từ chối
• Tên và thông tin liên lạc của công ty làm báo cáo
• Quyền khiếu nại (dispute) thông tin sai
• Quyền nhận bản sao báo cáo miễn phí nếu mình yêu cầu trong vòng 60 ngày

Thông tin sai hoặc cũ trong báo cáo có thể làm mình khó thuê nhà. Tin tốt là ba công ty tín dụng lớn (Equifax, Experian, TransUnion) cho mọi người xem báo cáo miễn phí mỗi tuần tại AnnualCreditReport.com, theo Ủy ban Thương mại Liên bang (FTC). FTC cũng cảnh báo các trang khác có thể thu phí hoặc là trang lừa đảo để lấy cắp thông tin cá nhân.

💡 Mẹo: Xem báo cáo tín dụng của mình 1–2 tuần trước khi đi tìm nhà. Nếu thấy khoản nợ lạ, có thể đó là dấu hiệu bị đánh cắp danh tính. Xem thêm bài lừa đảo và đánh cắp danh tính.

Trước khi ký hợp đồng (lease)

Sổ tay của DCA nhắc rằng mình phải tuân theo hợp đồng dù có đọc hay hiểu nó hay không. Đây là danh sách nên làm trước khi ký:

• Xin bản hợp đồng trước một hai ngày để đọc kỹ, nhờ người biết tiếng Anh đọc cùng nếu cần
• Hỏi rõ ai trả tiền điện, nước, gas, rác
• Hỏi về phạt khi dọn đi sớm (early termination), nhất là nếu có thể đổi việc
• Bắt chủ nhà ghi lời hứa sửa chữa vào giấy, vì lời hứa miệng rất khó đòi
• Kiểm tra kỹ căn nhà khi nhận, chụp hình hoặc quay video từng phòng
• Ghi lại tên, địa chỉ chủ nhà hoặc người quản lý
• Giữ một bản hợp đồng đã ký

Sổ tay cũng cho biết bảo hiểm nhà của chủ nhà thường không bồi thường đồ đạc của người thuê khi bị cháy, mất trộm hay ngập nước. Vì vậy bảo hiểm người thuê nhà (renter's insurance) thường là nên có, và một số hợp đồng bắt buộc phải mua. Nếu có điều khoản khó hiểu, sổ tay khuyên nên hỏi luật sư. Mỗi trường hợp mỗi khác, nên hãy hỏi luật sư có giấy phép về hợp đồng cụ thể của mình.

Florie có thể giúp gì?

Florie là Associate độc lập của LegalShield. Thành viên LegalShield được kết nối với luật sư từ các công ty luật đối tác tại tiểu bang để được tư vấn, ví dụ khi cần hỏi về hợp đồng thuê nhà trước khi ký. Phí, giới hạn và thời gian chờ có thể áp dụng, nên xem trang LegalShield cho gia đình để biết thêm. Nếu muốn nói chuyện trực tiếp, mời anh chị đặt lịch tư vấn miễn phí 30 phút hoặc gọi/nhắn tin 470-470-9015.

Câu hỏi thường gặp

Chủ nhà ở Georgia được thu tiền cọc tối đa bao nhiêu?

Theo sổ tay Landlord-Tenant của DCA Georgia, chủ nhà không được đòi tiền cọc nhiều hơn hai tháng tiền nhà.

Phí nộp đơn thuê nhà có được trả lại không?

Thường là không, kể cả khi đơn bị từ chối. Đôi khi chủ nhà trừ phí này vào tháng tiền nhà đầu tiên. Hãy hỏi trước và luôn xin biên nhận.

Bao lâu thì chủ nhà phải trả lại tiền cọc?

Trong vòng 30 ngày sau khi hợp đồng kết thúc hoặc sau khi mình dọn đi, tùy ngày nào muộn hơn. Nếu giữ lại một phần, chủ nhà phải gửi thông báo ghi rõ lý do và số tiền.

Tôi xem báo cáo tín dụng miễn phí ở đâu?

Tại AnnualCreditReport.com, trang chính thức được FTC giới thiệu. Có thể xem miễn phí mỗi tuần từ Equifax, Experian và TransUnion.

Nguồn tham khảo

• Georgia Landlord-Tenant Handbook (DCA, bản 8/2024)
• CFPB: What should I know about tenant screening reports?
• FTC: Free weekly credit reports

Bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay đầu tư cho trường hợp riêng. Thông tin cập nhật theo nguồn chính thức tại thời điểm đăng.